Оценка стоимости прав аренды объекта недвижимости

   В наше время аренда является очень повсеместным способом использования недвижимого имущества. Суть аренды – это передача владельцем права пользования объектом недвижимости арендатору за определенную денежную сумму. Роль аренды в современных экономических отношениях очень важна. Аренда, с одной стороны, позволяет лицам, не имеющим достаточно средств для покупки недвижимости, пользоваться этой недвижимостью, а с другой стороны, позволяет собственникам недвижимого имущества извлекать доход от использования своих временно свободных объектов.

   Арендные отношения между владельцем недвижимости и арендатором оформляются договором аренды, а долгосрочные договора аренды (сроком действия более года) еще и подлежат обязательной государственной регистрации. Долгосрочные арендные договора являются весьма распространенной формой оборота недвижимости в Москве и в других крупных российских городах. Многие договора аренды позволяют арендатору продать или иным образом переуступить свое право аренды, то есть право стать арендатором данного объекта недвижимости на определенных в данном договоре условиях. Соответственно, право аренды обладает рыночной стоимостью и может быть оценено.

   При оценке недвижимости специалистам часто приходится сталкиваться с договорами аренды. Особенности договора аренды определяют величину рыночной стоимости права аренды. В случае оценки права аренды недвижимости, фактически оцениваются те преимущества, которые может дать потенциальному арендатору особенности условий данного арендного договора. Основным условиями, влияющими на стоимость права аренды, являются величина арендной ставки и период, на который эта величина фиксируется и не подлежит пересмотру.

   Почему именно эти два условия так важны? Попробуем внести ясность. Для начала поймем, что вообще привлекает среднестатистического покупателя, который хочет купить право аренды на объект недвижимости. Такого покупателя в основном привлекает пониженная относительно рынка ставка аренды. Действительно, если ставка аренды по рассматриваемому договору выше рынка, то смысла покупать право аренды по данному договору нет – дешевле арендовать аналогичный объект недвижимости по рыночным ценам. Если ставка аренды по рассматриваемому договору равна рыночной, то в данном случае покупатель может пойти на сделку, только если ему очень нужны площади именно в этом месте и именно на этом объекте. Но если ставка аренды по рассматриваемому договору ниже рыночной, то у покупателя появляется прямая экономическая заинтересованность в совершении такой сделки. Очевидно, что оценка недвижимости, право аренды которой предлагается к продаже, будет тем выше, чем ниже предлагаемая арендная ставка относительно рынка.

   Второе условие, которое формирует рыночную стоимость права аренды недвижимости – это период, предусмотренный в договоре аренды, в течение которого ставка аренды не подлежит изменению. Этот период может быть равен месяцу, кварталу, году или всему сроку действия арендного договора – формальных ограничений здесь нет. Почему это условие важно? Вернемся опять к мотивации среднестатистического покупателя. Мы уже выяснили, что его интересует арендная ставка ниже рыночной. Но его интересует и срок, в течение которого эта арендная ставка сохранится. Если арендная ставка в любой момент может быть пересмотрена, то с точки зрения покупателя такая ставка равна рыночной.

   Оценка права аренды недвижимости, в основном и базируется на анализе этих двух условий арендного договора – величины арендной ставки по договору и срока ее действия. Рыночная стоимость права аренды определяется капитализацией разницы между существующей арендной ставкой и рыночной арендной ставкой за период действия существующей арендной ставки.

 ООО "Старт-Альянс" – оценка недвижимости в Москве.

Телефон: +7-495-7268674.